Extra fond č. 2 – na ochranu záujmov vlastníkov domu Vila Kollár

Tlačová správa k problematike čiernych prenájmov

Nový druh nebezpečnej inváznej buriny ohrozuje mesto Vysoké Tatry

Počet obyvateľov Vysokých Tatier klesá dlhodobo – z približne 6 100 v 70. rokoch na 3 770 ku koncu roku 2024. Za desaťročia vidíme dramatický pokles, napriek oficiálnym snahám zabrániť odchodu mladých ľudí.

Rast obyvateľov:

• 1970 – 6 158
• 1980 – 6 478 (+320)

Pokles po 1980:

• 1991 – 5 618
• 2001 – 5 407
• 2011 – 4 250
• 2013 – 4 158
• 2017 – 4 070
• 2021 – 3 901
• 2024 – 3 770 (–131 od roku 2021)

Napriek tomu, že politikou štátu a prianím mesta Vysoké Tatry je, aby z mesta neodchádzali mladí ľudia za bývaním do iného regiónu, porovnanie počtu obyvateľov od roku 1970 tomu absolútne nenapovedá. Byty a nebytové priestory tzv. apartmány sa dostali do rúk novodobej nebezpečnej inváznej buriny vlastníkov ohrozujúcej mesto Vysoké Tatry ako celok.

Pracovne ich nazvime Boľševník tatranský. Boľševník vytláča domácich a mení tvár mesta. Sústreďuje sa na optimalizáciu zisku, nie podporu komunity. Dovolia si byť anonymní, nezúčastňovať sa susedských vzťahov, zanedbávať údržbu spoločných priestorov a neoplývajú miestnou zodpovednosťou. Boľševník tatranský je natoľko agresívny, že pri nákupe nehnuteľnosti a drahého zariadenia využíva uplatnenie nároku na odpočet DPH pre svoju radosť napriek tomu, že tento majetok využíva aj pre svoju potrebu. Kde sú kontrolné orgány, kde je úloha štátu, ktorý tento únik nevidí?

Boľševník obrovský bol do Vysokých Tatier zavlečený z celého Slovenska a priľahlých štátov ako okrasná rastlina, ako investičná skupina vlastníkov. Je to invazívny druh, ktorý sa rýchlo šíri a vytláča pôvodných obyvateľov. Boľševník dokáže vytlačiť pôvodných obyvateľov, čím mení štruktúru a funkciu tatranskej komunity. Mnohé bývalé bytové bloky sa zmenili na apartmánové priestory, pričom často zostávajú poloprázdne – napríklad z 18 bytov býva trvalo len 6. Boľševník tieto priestory využíva len na víkend alebo na prenájom, bez trvalého záväzku k susedstvám, absentujú susedské vzťahy, údržba, úcta k nočnému pokoju.

Ploty okolo domov Boľševníka dorastajú do výšky 2-4 metrov, čo bráni migrácii tatranskej zveri. Rastlina sa šíri pozdĺž ciest, vodných tokov a iných narušených plôch, čím sa ľahko dostáva do nových oblastí pri vidine zisku. Pôvodní obyvatelia sa vyhýbajú kontaktu s Boľševníkom a pred jeho správaním najmä, ak je pôvodný obyvateľ vystavený spoločnému spravovaniu domu, kde sa Boľševník udomácnil. Boľševník, čiže Boľševik, nie je ochotný platiť za kúrenie ako pôvodný obyvateľ. Pri opustení svojho územia vypne kúrenie a ostatné výdavky ako ohrev pivnice a spoločných priestorov platí za neho pôvodný obyvateľ, ktorý tu má trvalé bydlisko. Bytové domy pri takomto správaní Boľševníka vlhnú, nakoľko miluje vlhkosť a pleseň, ale na druhej strane Boľševník ušetrí.

Boľševik teda doslova znamená "väčšinár", čiže predstaviteľ väčšiny. Boľševik sa označoval aj ako všeobecne prívrženec podobného myšlienkového prúdu, v našom prípade ako majiteľ a prenajímateľ za účelom zisku bez pridanej hodnoty do územia a tatranskej komunity. Ako "väčšinár" dokonca túži po uznaní bez trvalého bydliska a samozrejme aj ako budúci poslanec, alebo aj ako budúci primátor, čo mestu Vysoké Tatry reálne hrozí.

Samozrejme, kupujúca strana vlastníkov to nerobí pre svoje rekreačné účely, ale za účelom investície a zisku vo forme krátkodobého prenájmu turistom z celého sveta. V roku 2023 zaznamenali Vysoké Tatry takmer štyri milióny návštev, vrátane jednodňových turistov, čo je rekord. Ubytovaných bolo 802-tisíc ľudí, čo je mierny pokles oproti rekordnému roku 2019.

Čo sa vlastne udialo? Hotely chátrajú, nahrádzajú ich plne vybavené apartmány vlastnené invazívne správajúcou skupinou vlastníkov, ktorí často poskytujú svoje nadobudnuté apartmány bez príslušných oprávnení pre podnikanie v oblasti ubytovania. Čo je ešte horšie, nevydávajú účtovné doklady, nakoľko "väčšinár" sa nepotrebuje baviť s hosťom, ktorý si nárokuje na príspevok od zamestnávateľa, kde ušetríte až 55 %. Neodvádzajú kúpeľné poplatky za hostí.

Často sú tieto apartmány predražené, síce plne vybavené, čo je aj príklad ubytovateľky z Košíc, ktorá vlastní 2 apartmány v tichej časti mesta Vysoké Tatry. 

Ubytovateľka prezentuje 2 apartmány na rôznych rezervačných platformách ako je aj rezervačný systém Booking, čo je online platforma pre rezerváciu ubytovania, ktorá umožňuje vyhľadávanie a rezerváciu hotelov, apartmánov, penziónov a iných typov ubytovania po celom svete.

Avšak pri registrácii na tejto platforme je potrebné spĺňať kritéria, hlavne mať živnostenské oprávnenie, čo ubytovateľka počas celého roka 2024 nemala. Svedči o tom aj referencia od hosťa, kde: "Apartmán je síce čistý, vkusne zariadený, blízko električkovej zastávky. Nie je čo vytknúť. Ale! Pre hostí zo SR upozorňujem, že v týchto apartmánoch vám majiteľ nevystaví faktúru (napr. potrebnú k uplatneniu rekreačného poukazu u zamestnávateľa). Ak faktúru nepotrebujete, potom výber tohto ubytovania nebude zlá voľba".

Toto je len názorný príklad, ako sa invazívne správajúca skupina vlastníkov správa k domácemu podnikateľovi, ktorý spĺňa všetky zákonné podmienky pri službách v oblasti cestového ruchu, uhrádza si svoje zákonné odvody, atď..

Mesto Vysoké Tatry nemá dlhodobo dostatočne vytvorené kapacity na kontrolu nebezpečnej inváznej buriny, ktorá ohrozuje mesto Vysoké Tatry už dlhodobo. Pri prenájme apartmánov bez vydania dokladu dochádza aj k úniku dane z ubytovania, ktorá je toho času až 3,50 EUR za dospelú osobu za noc. Nie je teda divné, že sa nekontroluje tento typ podnikania dôslednejšie? Mestské príjmy strácajú a tieto praktiky domotivujú domácich podnikateľov, ktorí dodržiavajú zákonné podmienky a odvádzajú dane.

Boľševník neposkytuje iné služby, ako len otvorenie dverí a zatvorenie dverí pri príchode a odchode hosťa.

Vo Vysokých Tatrách sa rozmnožil spôsob otvárania apartmánov elektronickým zámkom na diaľku, ako to je v prípade aj spomenutej ubytovateľky. Tento model transformuje celé domy na turistické "skleníky" – množia sa krátkodobí návštevníci, zatiaľ čo susedia s trvalým bydliskom strácajú priestor, ochranu súkromia a komunitný zážitok. V spoločných domoch sú aj obyvatelia s trvalým bydliskom, na čo táto invazívne správajúca skupina vlastníkov neberie ohľad. Plné chodby v dome nastupujúcich cudzích hostí, odchádzajúcich hostí, často bez preukázania dokladov. Tvoria potencionálne nebezpečenstvo pre domáce obyvateľstvo, ktoré sa nevie brániť, lebo mesto Vysoké Tatry nevytvorilo dostatočné kontrolné mechanizmy na nekontrolovateľné prenájmy. Ako je možné, že daň z nehnuteľnosti v Tatrách za byt je 1 EUR za 1m2 a Boľševník platí to isté, napriek tomu, že za prenájom mesačne inkasuje od hostí stovky EUR? Táto nevyváženosť nás núti k otázke, ako sa k tomuto stavu stavia štát ako aj samospráva.

Samospráva Vysoké Tatry vytvorila ideálne podmienky pre túto invazívnu burinu a jej nekontrolovateľné množenie sa, nakoľko sa do riadiacich funkcií dostali nie domáci obyvatelia, ale tak sa zdá zástupcovia Boľševníka tatranského, ktorý nemajú vzťah k tatranskej komunite. Mesto, ktoré si nevie ochrániť svoje domáce obyvateľstvo si nezaslúži samosprávu, ale skôr nútenú správu kontrolovanú štátom.

Tento príspevok nás núti zamyslieť sa nad tým, čo nás asi čaká o 10 rokov.

V roku 2034 bude v meste Vysoké Tatry už len 2500 obyvateľov? "Väčšinár" ovládne územie a postaví si nákupné strediská, aby sa tu cítil ako doma? "Väčšinár" sa oplotí 3 metrovým plotom, aby sa nevidelo, čo vlastní a odkiaľ nadobudol majetok?

Ak nebude zabránené nekontrolovanému rastu apartmánov, mesto sa môže ďalej "turistifikovať" na úkor trvalo žijúcich obyvateľov. Investorom stačí pasívny príjem a komunita domáceho obyvateľstva bude naďalej trpieť.

Ďakujeme pekne za takúto budúcnosť. Z uvedených dôvodov sme sa rozhodli založiť 

Extra fond č. 2 – na ochranu záujmov vlastníkov domu Vila Kollár

• 5. Obrana pred "prišelcami" a rozbíjaním komunity –
  tým sa rozumie:
• ochrana pred osobami či skupinami, ktoré úmyselne narúšajú fungovanie spoločenstva, šíria nepravdy alebo konajú v rozpore so záujmom vlastníkov,
• právne, komunikačné a organizačné kroky na zachovanie zdravého prostredia v dome aj v širšej komunite Vysokých Tatier.
• Organizáciu komunitných aktivít – stretnutia, informačné podujatia, spoločné diskusie, kde sa komunita môže koordinovať a vzájomne podporovať.

Všetky výdavky musia byť:

• vopred schválené prispievateľmi,
• zdokladované faktúrou, zmluvou alebo potvrdením o platbe,
• zverejnené v prehľadnej forme pre všetkých, ktorí do fondu prispeli.

6. Správa fondu

Fond spravuje minimálne trojčlenná skupina vlastníkov (správna trojka zdravého rozumu), ktorá:

• má transparentný prístup k účtu fondu,
• informuje všetkých prispievateľov o stave a použití peňazí,
• koná spoločne a rozhoduje väčšinou hlasov.

Každý vlastník, ktorý prispel, má právo:

• nahliadnuť do účtov fondu,
• klásť otázky,
• vetovať nezmysly.

7. Zverejňovanie

Zásadou fondu je absolútna transparentnosť:

• všetky výdavky a doklady budú dostupné pre všetkých prispievateľov,
• zhrnutie činnosti fondu bude zverejnené po každej významnej akcii (napr. po právnom kroku, podaní podnetu alebo audite).

Žiadne tajné dodatky, žiadne "bolo to v inom bode programu".

8. Ukončenie činnosti

Fond môže byť zrušený:

• dohodou prispievateľov,
• po dosiahnutí cieľa (napr. uzavretie sporu alebo vyriešenie problému),
• ak sa ukáže, že zdravý rozum sa do domu definitívne vrátil (v takom prípade budeme všetci radi).

Zostatok fondu sa vráti prispievateľom v pomere podľa výšky ich príspevkov.

9. Motto fondu

"Kto mlčí, ten platí. Kto sa ozve, ten mení pravidlá."

Formulár pre domácich obyvateľov

Ak žijete vo vchode, kde ste v menšine oproti investičným bytom alebo apartmánom a zažívate problémy, vyplňte, prosím, tento formulár.

Takto vyzerá separácia odpadu podľa nového správcu z Košíc, ktorého priniesol jeden vlastník z Košíc ako profi správcu pre dom Vila Kollár v letnej sezóne

S novým správcom prišiel aj nový údržbár trávnika. Poleje to účinným herbicídom proti burinám vo forme koncentrátu a vybavené. Kosenie prebieha cez najväčšie teplo a trávnik sa už nepolieva. Príde na 15 minút a zmizne. 60 EUR ... Kvety sa už pred budovou nepolievajú, pekne presychajú. V kvetináčoch sa hromadia špaky, veď pri vstupe nemusí byť popolník. Spoločné chodby sa vysávajú iba raz za týždeň pri plnej návštevnosti, 1 vlastník 2 apartmánov z Košíc sa tak rozhodol. 

Upozorňujeme, že starostlivosť o kultúrnu pamiatku podlieha prísnym pravidlám podľa zákona č. 49/2002 Z. z. o ochrane pamiatkového fondu.

Akékoľvek úpravy, zásahy, stavebné práce, reštaurátorské práce či zmeny vzhľadu objektu je možné vykonávať len na základe povolenia Krajského pamiatkového úradu.

Neoprávnený zásah do kultúrnej pamiatky je porušením zákona a môže byť predmetom správneho konania a sankcií.

Ďakujeme za pochopenie a rešpektovanie pravidiel ochrany pamiatok.

Náš údržbár má cit pre dizajn kultúrnej pamiatky, je to skutočný majster. Tvary a skutočné zlepšováky pri vstupe. Je to necitlivý prístup ku kultúrnej pamiatke, sú porušované pravidlá pri správe kultúrnej pamiatky.

Krásna skalnička zničená za obdobie 1 leta. Voľakedy plná kvetov, teraz plná buriny. Hostia ju obdivovali, ale správca z Košíc ani nemá tušenie, čo je to spravovať kultúrnu pamiatku a jej okolie

V poslednom období prebehla v našom dome zásadná zmena správy, ktorá bola prijatá spôsobom, pri ktorom vznikli vážne pochybnosti o jej súlade s platnou legislatívou. Tieto otázky sú momentálne predmetom právnych podaní a ďalšie kroky bude určovať prebiehajúce konanie.

Doterajší charakter domu a jeho okolia vznikal dlhé roky vďaka ľuďom, ktorí venovali svoj čas, energiu a úsilie skrášľovaniu spoločných priestorov, úprave okolia, výsadbe zelene a budovaniu komunity.

Po nedávnych zmenách došlo k zreteľnému ústupu týchto hodnôt. Atmosféra, ktorá kedysi vytvárala príjemné a priateľské prostredie, bola výrazne narušená.
Spoločné priestory aj okolie domu prišli o svoj dovtedajší charakter a kultúru starostlivosti, ktorá bola dlhodobo prirodzenou súčasťou života domu.

Súčasná situácia ukazuje, že prijaté rozhodnutia majú vážne dopady nielen na technickú správu, ale aj na kvalitu života obyvateľov, estetiku domu a celkovú atmosféru medzi vlastníkmi.

Budeme vás naďalej informovať o vývoji právnych krokov a o všetkých skutočnostiach, ktoré sa týkajú budúceho fungovania domu.

Cenzúra iného názoru v dome

Opis súčasnej situácie v dome

V našom bytovom dome bola zriadená online aplikácia easydom, ktorá má slúžiť na komunikáciu medzi vlastníkmi, výmenu názorov, podnetov a informácií o dianí v dome. Jej účelom je podporiť transparentnosť, zapojenie vlastníkov do správy domu a umožniť otvorenú diskusiu.

V praxi však v posledných mesiacoch vznikli situácie, ktoré vyvolali pochybnosti o rovnakom a nestrannom prístupe k všetkým vlastníkom. Podľa dostupných informácií boli niektoré príspevky jedného z vlastníkov, ktorý patrí k menšinovej skupine, po zverejnení odstránené a tomuto vlastníkovi bol následne obmedzený alebo úplne zablokovaný prístup k možnosti pridávať komentáre či publikovať vlastné podnety.

Súčasne sa objavili prípady, keď sa v aplikácii zobrazovali informácie iba od administrátora systému, ktorý zároveň vykonáva aj inú funkciu v dome. Zverejnené informácie boli jednostranné a ich obsah bol podľa viacerých reakcií hodnotený ako zaujatý voči skupine vlastníkov, ktorá zastáva odlišný názor.

Takýto stav vyvoláva obavy, že komunikačný kanál, ktorý mal slúžiť všetkým vlastníkom rovnako, nemusí plniť svoju pôvodnú funkciu. Namiesto otvorenej diskusie a rovnakých možností prezentovať názory vzniká priestor pre nerovnováhu, selektívne zverejňovanie informácií a napätie medzi jednotlivými skupinami vlastníkov.

Pre zachovanie transparentnosti, dôvery a rovnakých podmienok pre všetkých je potrebné, aby aplikácia fungovala nestranne, s rovnakými pravidlami a rovnakým prístupom pre každého vlastníka bez ohľadu na to, či patrí k väčšine alebo menšine. 

Administrátor z tepla domova z Košíc urobí klik a je po názore, lebo miluje vzdialenú kontrolu. 

V čase spravovania platíme za teplo a elektriku dvojnásobok

1. Nevýhodná zmluva na elektrickú energiu

Správca uzatvoril zmluvu na elektrickú energiu za cenu, ktorá bola dlhodobo výrazne nevýhodná v porovnaní s trhovými podmienkami.

Následne až po 16 mesiacoch, a to po upozornení menšinového vlastníka, pristúpil k úprave podmienok a k uzatvoreniu dodatku na výhodnejšiu cenu.

2. Nevýhodná zmluva na plyn

Zmluva na dodávku zemného plynu zostáva aj naďalej nevyhodná a správca dosiaľ neprijal kroky na jej prehodnotenie alebo optimalizáciu.

3. Upozornenie na nehospodárnosť

Tento postup je v rozpore s princípmi:

• hospodárneho nakladania s finančnými prostriedkami vlastníkov,

• povinnosti správcu konať s odbornou starostlivosťou,

• povinnosti správcu sledovať výhodnosť zmluvných podmienok.

Nedostatočná kontrola cien energií spôsobila zbytočné finančné straty, ktorým sa dalo predísť včasnou a odbornou správou.

Žaloby sa tlačia ako na páse

V súvislosti so zmenou správcu nášho domu prebehla detailná kontrola doterajšieho spôsobu správy. Na základe zistení aktuálneho správcu boli identifikované viaceré nezrovnalosti, ktoré si vyžadujú právne posúdenie. Aj to je skvelý výsledok nového správcu, ktorého priniesol a doporučil 1 vlastník z Košíc. 

Z tohto dôvodu boli podané:

• tri žaloby na určenie neplatnosti vybraných hlasovaní vlastníkov,

• trestné oznámenia týkajúce sa podozrenia zo spôsobenia škody pri výkone správy,

• mnohé žaloby na vymáhané spôsobené škody správcom

Tieto podania smerujú k objasneniu situácie a zabezpečeniu transparentnej a zákonnej správy domu. O ich výsledkoch budeme verejnosť priebežne informovať prostredníctvom webovej stránky.

Komentár k priebehu schôdze vlastníkov

Priebeh schôdze vlastníkov má byť postavený na rovnocennom uplatnení práv všetkých vlastníkov, bez ohľadu na to, či ide o väčšinových alebo menšinových. Ak sa však pri rokovaní:

• nerešpektujú názory menšinových vlastníkov,

• dochádza k prerušovaniu, prekrikovaniu alebo potláčaniu ich prejavu,

• neumožňuje sa im zrozumiteľne a v primeranom čase vyjadriť k podstatným témam,

ide o správanie, ktoré je v rozpore so zásadami transparentného a demokratického rozhodovania v dome.

Takýto postup zároveň odvracia pozornosť od skutočných problémov, ktoré vznikli nedostatočnou alebo chybnou činnosťou správcu, a zabraňuje tomu, aby sa mohli riešiť vecne, odborne a v prospech všetkých vlastníkov.

Každý vlastník má zákonné právo:

• vyjadriť sa k hospodáreniu,

• klásť otázky správcovi,

• požadovať vysvetlenia,

• predkladať pripomienky.

Obmedzovanie týchto práv podkopáva dôveru v správu domu a vytvára prostredie, kde väčšina síce rozhoduje, ale bez rešpektu k menšine – čo nikdy nevedie k kvalitnému a spravodlivému spravovaniu spoločného majetku.

Komentár k odmietaniu argumentov menšinového vlastníka

Odpoveď typu "Vôbec na nich nie je potrebné reagovať" v diskusii o správe spoločného majetku je neprimeraná a v rozpore s princípmi korektnej komunikácie medzi vlastníkmi.

Takýto postoj:

• nerešpektuje právo každého vlastníka predložiť otázky, upozornenia či argumenty,

• pôsobí ako zľahčovanie problému, namiesto vecnej reakcie,

• vytvára atmosféru, v ktorej sa skutočné nedostatky ignorujú namiesto riešenia,

• posilňuje nezdravé rozdelenie na "väčšinu" a "menšinu", namiesto spolupráce.

Spravovanie domu je spoločná zodpovednosť všetkých vlastníkov, nie privilégium niekoľkých. Argumenty a upozornenia menšinového vlastníka nie sú menejcenné – často poukazujú na to, čo si ostatní nevšimli, alebo čo väčšina prehliada.

Odmietnutie reagovať bez jediného vecného protiargumentu nie je prejav odbornosti ani istoty – je to prejav nezáujmu riešiť problém.

Kultivovaná, odborná a transparentná diskusia je základom dobre fungujúceho domu.
Ignorovanie pripomienok problém neodstráni – iba ho prehĺbi.